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良好的物流地產規劃對城市發展的重要性(2018)
發佈時間 2018-01-15 12:24:55 
  根據2017年6月外商仲量聯行發布「台灣物流白皮書」,探討台灣物流市場及物流工業地產的發展趨勢。調查顯示,台灣物流用工業地產投資額年達76.2億元,占台灣全年工業不動產交易的1/4。隨著台灣網購市場迅速擴張,物流需求攀升,工業地產將持續吸引有物流需求的業者及投資人的青睞。
國內網購市場與跨境電商的迅速擴張,許多有物流需求的企業開始投資物流地產,尤其桃園航空城及台北港的「雙港優勢」,高速公路方便貨物運送,吸引物流業者如DHL、UPS、順豐、嘉里大榮、新竹物流、中華郵政、多家電商平台業者,相繼在桃園地區設置物流中心(DC)、轉運中心(Hub),可見物流用地需求遽增。桃園市政府順應產業發展,也委由社團法人台灣全球商貿運籌發展協會成立台灣物流聯盟,整合在地及跨縣市資源在物流產業發展、物流用地、法規諮詢、國際合作與人才培育上全面發展並協助業者。



  由於以上國際級的第三方物流業者早已進入台灣發展物流多年,對於物流用地級設備的建置,大部分都是自行興建,自行操作,少部分則委託台灣在地第三方代營運,由於物流地產業者推出的現代化物流中心的建置與運營方式、思維是在近三年才被這些業者重視,因此還得需要一段時間,進行汰舊換新,這種與國際接軌的專業物流地產業者推出現代化物流中心模式,才能普及同時營運升級,以筆者粗估每一家業者經營規模至少有5000坪的倉儲空間,乘以13間家業者,合計就達到65,000坪的規模。這些國際級物流業者設立在桃園營業所或倉儲基地(DC)的動機,原因不外乎桃園與大台北距離相當近、又有機場及鄰近台北港的優勢。
 
  整體趨勢上,物流地產被列入屬於熱絡工業不動產的一環與商用不動產市場偏冷的氛圍相反,工業不動產這交易量維持高檔,而各縣市也推出許多新興工業區與科技園區,吸引海內外台商返台投資或是啟動營運,因此招商反應踴躍,加上近年物流倉儲業受惠網路電商才崛起,擴點需求大增,也是推升這波熱潮的原因之一。一般房地產交易疲弱,主要是因為稅賦、房價過高,市場觀望心態重等因素,導致買氣不出,而工業地產幾乎不受這些因素干擾,且台灣經濟基本盤仍穩,不管是要擴廠的業者或倉儲業者設點,對倉儲用地的需求仍大,預期工業地產會維持一定熱度。此外,台灣兩大地產業者,台糖與中華電信有感於各方對用地需求垂詢度增加,同時對於資產活化的任務,也逐漸開始著手規劃,這對台灣物流業者是一大助益。國際知名品牌Zara、H&M、Uniqlo、Decathlon、costco相繼進入台灣市場,創造出亮麗的銷售成績,持續展店,不僅支援傳統的零售通路,同時也推波向上滿足網購的龐大商機,也分別進駐桃園、新北市設立物流中心。
 
  根據台灣物流業者在桃園市及新北市開發倉儲用地,過去多為工業地產交易,進一步發現多數物流用工業地產均位於桃園地區。根據仲量聯調查顯示,桃園工業土地價格由2012年平均每坪6萬元成長至2016年的13.8萬元;倉儲建物月租金更由2015的每坪200元到450-550元,上漲到2017年第1季的每坪約550元到800元。其中的價格間距落差,反映的是物流中心座落的地理位址,桃園市的觀音、新屋、大園、蘆竹、龜山、桃園、中壢,以及新北市的林口、瑞芳、土城、五股、泰山、八里。
傳統的製造業與專業的物流業與物流地產業者,相繼投入物流工業地產,金控保險業者也看好未來工業地產的需求,開始將資金投入工業土地,以提供物流業者承租廠房。
        雖然各個縣市規劃多種的工業區域,但是多數工業區、零星工業用地的現況上要開發成為政府規範的倉儲用地,得面對諸多挑戰,例如倉儲用地規劃進出動線,必須符合大卡車和貨櫃車進出,用地需臨12公尺寬以上的馬路,沿途有無隧道、橋樑等,以及土地面積大小,導致每一塊至少都需要5000坪以上才具經濟規模,且希望離機場和港口或者市區愈近愈好,這種需要被滿足的條件太難達成了。接下面對的是土地價格飆漲的問題,在桃園市濱海一帶,大園、觀音一帶的工業土地一坪已上看12-20萬元,桃園其他區域相較就高出更多,估計達25萬玩/坪以上,各種價格落差,就需要挖掘客戶是自用或是出租物流倉儲用地,各自能承受的價格帶不同。
 
 以下比較各種業態可以提供大規模倉儲用地能力的業者,本研究發現:
  1. 經營地產業者其背景身分多元,同時也反映物流地產已經在台灣已經逐漸形成一個產業生態體系了。
  2. 彼此競爭的結果,市場價格會落至一個市場行情,也就是承租者可以承擔的價格,客戶開始願意承租合法現代化物流中心,消除風險,永續經營,讓非法或老舊的地產業者逐漸淘汰。



  在2016年,亞洲的物流業在擴展到新的國家發展以及市場上各方面採用創新商業模式,積極有有動能,整體市場看起來非常振奮人心。除了各區域、國家的傳統地產市場外,由於道路,鐵路等交通基礎設施建設項目的完成以及一些港口的擴建,物流園區的開發。隨著亞洲各國不斷投入的基礎設施建設,這些都將有助於推動物流業的發展。
 
  同時,透過網絡零售的商品數量在中國的增長速度非常快。 例如,阿里巴巴“光棍節”帶動跨境電商網購浪潮,已經成為全球購物節慶,這是黑色星期五和美國網絡週一的銷售量的6倍以上。 同時,電子商務在亞洲越來越多的新興經濟體中也在追趕。 然而,亞洲物流地產設施的發展,也遠遠落後於需求,台灣在網路購物的體驗在亞洲算是先驅,可是市場規模較小,也就被中國及東南亞各國帶著人口紅利的主觀優勢環境所超越了,但是基於跨境電商無國界及無關稅障礙的限制,2017年台灣的電商物流平台及業者也都大舉投資物流中心,對於高品質物流地產的持續增加,根據本研究的發現,電商平台與品牌官網業者也將投入物流中心當作是第三利潤的來源。


 
  台灣物流行業的規模發展遲緩,也受限於長期缺乏土地供應,使得開發商無法為土地持有人者的服務和投資者來增加全新的流倉儲設施。 主管機關可以參考國外物流地產業者開發的思維從「產業謀劃、規劃調整、土地整備、前期招商」四項工作同步推進。
  1.產業謀劃,合考作模式,土地整備是策動的關鍵,前期需要為台灣主力明星產業的用地需求進行充分全面謀劃,有前期充分的謀劃,才有「地產+產業」的協同作業。
  2. 以產業謀劃為主導,規劃方案、土地整備因應謀劃及時做出調整,在不侵害他人及社會、環境的前提下,進行法規鬆綁。
  3. 挑選明星項目謀劃階段就開展針對性招商,由地方政府帶頭爭取,為產業謀福祉,為地方創造稅與就業環境,加強合作,真正做出有實質產業內容和主導產業、龍頭企業的產業園區。
 


案例:桃園市政府推動台灣物流聯盟
  桃園市政府自2016年起發動的台灣物流聯盟,就發揮以上的綜效,本聯盟由市長帶頭領軍結合桃園在台灣的獨一優勢,也就是擁有空港、航空自由貿易港區的龐大物流服務能量,結合附近台北港及擁有23個工業區的產業加持,規劃成為台灣最具特色的物流城。台灣地小人稠,土地資源得來不易,政府率先做好統籌和指導是成功因素,同時也引導本地成長型產業聚集,挑選、規範、監督,扶助地產商參與產業項目,增強城市經濟實力和競爭力,營造出「政府、產業、地產」多方共贏的模式。

 
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